使用现金流对万科进行估值

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之前发了个帖子，比较招保万金，对万科进行了估值是12.89元。



下面用现金流模型对万科来估值
今天万科的收盘价是8.91元       股本是109.95亿      
2010年的现金流19.75亿，2011年的现金流31.27亿，增长了50%，由于限购令的政策使公司没有了买地资金流出，下一年我预测自由现金流增长为35亿，增长率为15%。
折现率取9%，公司发展是比较稳定的，但是由于会受到政策的影响，所以就取了9%。（个人看待问题的方式不同，所以取得数据也不同，你们可以根据自己对房地产的发展来取值。）
永久年金长期增长率为3%，这是根据书上来取得。



第一步计算自由现金流
年数              1        2         3         4              5           6         7           8             9          10
自由现金流   35     40.25     46.29     53.23     61.22      70.4      80.96      93.1   107.07   123.13
第二步折现   
              32.11    33.88      35.74        37.71      39.79        41.98      44.29       46.72    49.3       52.01   
第三步
                   10FCF=123.13
                    永续年金=2113.66       折现后为892.83
第四步

                   10年折现现金流413.52
                   所有者权益=413.52+892.83=1306.35
                    每股价值=1306.35÷109.95=11.88元
这里使用的都是我个人的出发点所选的折现率和增长率，大家在估值的时候最好根据自己能接受的风险来选择。

启程

我也对万科估了值，不过取的是预期收益率，两倍于3年债券利率，10%
我的估值结果是 11.40元，和你的结果相差无几啊。

ydc2983

12.89----11.88
我的是 10.04  呵呵，还低了10多个点！
不过，我的是其他方法！我还很多没学会！
你这个方法，我还得慢慢啃

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ydc2983 发表于 2012-5-15 23:24
12.89----11.88
我的是 10.04  呵呵，还低了10多个点！
不过，我的是其他方法！我还很多没学会！

这些方法只是指个方向，具体还要看未来的发展

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启程 发表于 2012-5-15 21:45
我也对万科估了值，不过取的是预期收益率，两倍于3年债券利率，10%
我的估值结果是 11.40元，和你的结果相 ...

呵呵，差不多吧

doky0002

学习看看

一生何求

学习一下

坚强的蜗牛-玄东

看看，一下，呵呵

坚强的蜗牛-玄东

对于你如果计算的自由现金流量，我不做评论，我没计算过万科，
所有者权益=413.52+892.83=1306.35
对于这部分，不应该是所有者权益，自由现金流量贴现法，不可能出现所有者权益，这个词，除非你通过，股权自由现金流量贴现法，这2个定义，完全不同，所计算的结果也不同，计算内容也不同，看来我又得法一个贴，关于，自由现金流量贴宪法，和股权自由现金流量贴现发

ruiwe21

讲的很好