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本帖最后由 active 于 2012-5-15 15:11 编辑
从自由现金流方面来看，万科在近三年来说开始转正，只是不知道这种趋势会持续多久，未来会怎么样。虽然金地今年也转正了，但是和 |
他两家地产公司一样都稍微的差一些。随着房地产的调控，土地的成交变得少了，就是买地的资金流出少了，在这样的情况下保利和招商 |
的现金流居然还是负的，所以看了下2011年保利地产的年报，经营性净现金流比去年少流出了，是因为房款回笼，和土地项目支出少了。 |
这么来看保利和万科比起来，在现金流方面差了很多。招商地产在这方面做的也不是很好。保利地产是土地项目少了，不过可能还是有支 |
出吧。房地产在现金流方面的波动还是比较大的，毕竟买卖土地所设涉及的资金量很大。土地储备是未来发展的基础，所以以合理的成本 |
来储备土地资源，土地是未来发展的一个主要资源，那么出现负的现金流未必是坏事。但是有个不好的方向是有新闻说房地产开始布局商 |
业地产。近年来，商业地产的发展很激烈。公司就那么多，但是商业地产确在不停的发展。目前我们现在的生活周边基本可以满足日常的 |
所有消费和娱乐了，所以现在的商业地产基本满足了。如果现在发展下去就会供过于求了，导致最后价格回归。可能是过于悲观了，以后 |
还是要多关注商业地产的发展趋势，毕竟很多房地产公司都开始涉足商业地产了，希望不要朝不好的地方发展。再看FCF/销售收入，这个 |
指标是用来衡量销售收入转化为自由现金流的能力的，一般是为5％，最好是大于5％，金地在2011年达到了6％，这是个不错的开始不知道 |
能不能保持下去。目前来看，万科近三年来现金流转正了，而且规模比较大，发展比较稳定，未来是要关注能不能把这个数值提高。金地 |
集团今年的现金流不错，未来就看会不会坚持下去，这里万科要比其他三家地产公司好。 |
上面说到现金流为负，这个要定性的看，需要配合ROE来看看。在ROE方面招商和金地不如万科和保利，而且招商在自由现金流方面并不好， |
并且今年的ROE也是排在第四位。关于金地集团今年确实现金流表现不错，不过ROE也和招商一样。在来看看保利地产，其自由现金流虽然 |
是负的，但是其ROE确是比较高的，说明其回报还是不错的（和星巴克20世纪90年代始终显示高ROE和负FCF，因为它们把每一分钱都用于设 |
立更多的店铺）。所以由这两个方面来看，万科和保利地产公司相对于招商和金地集团的收益率比较高，其实ROE来说，金地和招商并不是 |
很差，只是相对于万科和保利低了点。所以从这里来说万科和保利相对于其余两个公司要值得投资。 |
招商地产和万科的毛利率在逐年的上升，说明公司的利润在上升。金地集团基本基本没有什么变化，至于保利地产，年数经营少，而且从低 |
到高再到低，不过也能保持在20%。在毛利率方面，招商到是表现得的不错，而且招商地产的产品是中高端的产品，毛利率高也代表了其产 |
品的提价能力。其他三家公司就在一个水平了，不分伯仲。在看看三项费用率，万科和金地的比较高，招商和保利的比较低，万科高可以理 |
解为规模导致，毕竟是老大，金地这么高就有点不解了。所以成本控制上可以促进毛利的上升，而且万科和金地也在逐年的下降，是好事。 |
招商地产的费用比最低的时候高了点，保利的到是在下降了。从这两个方面来看万科和金地在控制成本方面还是有点效果的，而且万科和招 |
商的毛利率也在上升，所以在这里万科和招商不错，就是招商的成本比以前要高了，可能这也很最近的地产调控，以价换量后导致的成本上 |
上升的关系？2012年的毛利率应该会下降了。希望以后在控制成本上，四家公司都可以下降。只是当成本控制到一定程度之后就很难在往下 |
控制了。金地和万科的成本还有很大的下降成本，如果和招商和保利的成本一样就好了。在这里保利地产有点差，因为毛利率有点回归了。 |
其他的三家地产公司都比较不错，相比金地集团要好一点。 |
10年来万科收入增长34.81％，利润增长42.53％；招商收入增长24.05％，利润增长33.06％；金地收入增长48.04％，利润增长42.4％；5 |
年来保利收入增长65.57％，利润增长60.4％。房地产行业的收入增长波动幅度比较大，在这里可以看到，招商与金地在一些年份里出现了 |
负增长，而且从2009年后招商地产的增长率出现了直线下滑，金地集团到是马马虎虎。在这里万科虽然最低降到了2.67％，不过始终保持了
正的增长。保利地产也是增长率出现了直线下滑。这四家地产公司里，只有保利一家的应收账款在今年增长了80％，其余的三家都有不同 金地和保利地产的收入和利润增长协调一致。万科和招商的利润增长就超过了收入，这里保利的增长率在60％，数字看上去很美，但是下降 |
的也很快，而且由于特殊的2007年，才把数据给提高了，如果除去2007年其收入增长56.6％，利润增长45％，就没有上面那么好看了。如果 |
把金地看成是正常的增长，那么万科和招商的增长数据就是比较不错的增长，保利就稍微逊色了一点。 |
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从目前的情况来看，房地产板块由于政策调控的影响，和温总理想让房价回归合理，让大家都觉得这是对地产股的利空，所以地产板块是属于低估的 |
板块。前段时间只要出个什么关于房地产的言论，地产股就会下跌，大家只注意地产不好，股价下跌了，但是实际的情况，从去年11月份开始，地产 |
股已经上升了很多，就说万科把，从7元上升到现在的9元左右。（林奇有个鸡尾酒会理论，现在这个情况我觉得有点像，等大家都开始注意的时候， |
估计到时候就是合理的价位，而不是现在的低估价位了。）在这四个公司的数据统计表中可以看出，其中金地的市净率是最低的，即被低估的最厉害 |
。市盈率在这里只是当参考看一下，金地的市盈率也是最低的。 |
金地集团相对于2001年来说市值增长了4倍，收入增长了36倍，利润增长了25倍；万科分别为10倍，16倍，26倍；招商6倍，4.5倍，15倍；保利2倍， |
11倍，10倍。这些数据中，金地和保利不是太适合投资，收入增长很多，但是利润增长并不多，这也可能导致了市值增长的缓慢，这与万科和招商形 |
成鲜明的对比。所以相对于万科和招商来说金地是低估的。这里不说保利是因为保利的市净率比万科要高。对于房地产市净率要比市盈率看起来有用 |
在这里做一个简单的估算，上面曾说过招商地产在四家公司里是估值比较合理的，那么这里就以招商为一个标准来估算。万科的收入是招商的4.7倍， |
即每股12.89元；金地的收入是招商的1.6倍，即每股10.56元；保利的收入是招商的3.1倍，即每股15.62元。即这是其余四家公司的正常合理价格了。 |
即市值，万科为1417.9亿；金地为472.2亿；保利为928.9亿。现在整个房地产市场是被低估的，这里就去招商地产的市盈率15.52倍。 |
万科：1417.9÷15.52＝91.36亿，万科今年的净收益是96亿，所以完全可以支撑12.89元。 |
金地：472.2÷15.52＝30.43亿，金地今年的净收益是30亿，稍微少了点，所以在9～10元左右吧。 |
保利：928.9÷15.52＝59.85亿，保利今年的净收益是65亿，所以完全可以支撑15.62元。 |
最近大家也热衷于PEG，这里就用PEG来看看这四家公司的情况，万招金保的利润增长率分别为42.53％、33.06％、42.4％、60.4％，对应的市盈率分 |
别为11.32、15.38、8.25、9.26。得出的PEG分别为0.27、0.47、0.19、0.15。 |
再来看看市销率，金地的市销率是最低的，万科和保利差不多，招商的是最高的。四家公司都在历史的低点，从这里看出四家公司都是被市场低估的 |
。可能是与房子不好卖的关系，相信时间会让股价回归的。 |
从负债权益比来看万科比较稳健，其他的公司就有点负债过多了。特别是保利地产，达到了129％，由于是国企的原因，所以应该不会破产。负债也 |
会对业绩产生影响，在好的年景，会让股价涨的很快，这就是投机性的资本结构。从负债来看，选个资本稳定的公司，晚上可以安心的睡觉，不用失 |
眠。在现金方面，减去长期负债后，只有万科还能有剩余的现金，这也使得公司有更多的钱来运营。只是在流动比率和速动比率方面，万科是在逐年 |
至于公司的管理层，万科在薪酬方面是描述的比较详细的，其余三家在这方面做的不是很好。对于万科，唯一让我感到不适的地方是王石和郁亮的年 |
薪高了，要是降一点我会觉得很舒服。如果公司的规模在今后能变得更大，那么这样的年薪到也不错。可能是最近的经济情况让我对他们的年薪有点 |
关于房地产的风险，目前来看，其主要的风险就是来自政策面的风险。限购令的威力，大家有目共睹。现在关于房地产的发展也是围绕这限购令的取 |
消与否，来预期的。由于房产税还是在重庆和上海试征，并没有扩大到其他的城市，所以我觉得，目前预言限购令的退出有点过早，甚至可能明年还 |
会继续下去。当然这要看具体的经济情况了，就像为了保证经济的增长，现在开始可以满足首套刚需住房的需求了，如果真要让市场大幅的回归，只 |
要坚持限购不动摇就可以了。那么房产公司肯定熬不住，有些实力不强的公司已经破产了，这也是事实。 |
有些人说当国家的保障房入市之后，会对房产市场产生冲击。在这里我说明一下个人观点，如果不对可以指正。但是不要进行人身攻击。那无锡地区 |
来说吧，一套经济适用房的价格是4500元/平米（这是均价）。如果将来这套房子上市交易，先要交一个上市交易费，目前是一平米交1000元，如果 |
以一套100平米的房子为例，就是要上交10万，再按5000元/平米卖出，可以得到50万。这里还没有算上要付的稅！50万的话也就付个首付，本来有一 |
套房子住，卖了之后就只能付个首付，还要做房奴，谁还会把这房子卖了？当然在我们这边乡下，拆迁后有的人家里有4～5套房子，不过他们都是出 |
租的，很少有人去卖。所以这些房子不会对商品房有多么大的影响。 |
去年政府要建1000万套的保障房，当时很多人站出来说，这个目标是完不成的，其实能不能完成大家心理都有数，而且1000套的保障房里面还要扣除 |
棚户地区的改造。那么这些改造的地方的人，还是住在旧房子里，他们是有改善住房的需求的。这些保障房其实只是保障拆迁人家的住房，对于真要 |
而且随着保障房的建设用地增长，以及政府对非住宅用地的增长，导致住宅用地的减少，那么未来商品房的供应也会减少。虽然现在的报纸动不动就 |
报道房企的库存压力，压力是有的，但是是不是真的有报道上的那么大，就很值得怀疑了。 |
从政策的表面来看对房地产是利空，其实这对房地产行业来说是好事，把泡沫里的空气挤压了一些出来，让房地产行业从亚健康的状态恢复了健康， |
这也有利于行业的大公司整合小公司，让集中度提升。由于经济中心东移，十二五是个关键的时期，谁能坚持到最后并且坚持自己最擅长的事情，制 |
我并没有给出具体买哪个公司的股票，是因为我已经买入了其中一只，可能我是错的，所以不想误导大家！ |
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发表于 2012-5-15 09:40:32
发表于 2012-5-15 10:20:34
