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—————————————————————————————————————————————2011-10-18 11:42:40 新浪博客 oo91234
这个社会允许少部分人先富起来，也就允许少部分商品价格先涨起来，特别是和资源有关的商品。
但社会的目的是为了实现共同富裕，不管你愿不愿意承认，国家一直在向这个方向努力，即使有时候效果不好。
过去10年，毫无疑问，房子是领先GDP，GDP领先工资（或者和工资接近），工资领先股市。
未来10年，多半要颠倒过来，这样才平衡吗。
深圳，上海，北京的人均月收入也就2500元左右，
但2500元在深圳关内只能租一间一居室或者小两居室，在北京5环内，只能租一个一居室。以上均指带花园的小区。所以目前看来，1线城市的房子是租给少部分人的。这很不合理，但少部分人这个群体在慢慢的壮大。
目前深圳关内的租售比应该在36倍左右。也就是租金3200元的两房，售价在140万左右。比如面向工薪阶层的深蓝季节。 （当然，一些豪宅，海景房，租售比高达40倍，50倍）
中国现有阶段，收入增长10%～15%，GDP增长8%"10%，CPI增长4%～6%，房租增长7%～12%，是不太离谱的估计。
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合理租售比
还有1个问题，美国租售比通常是8～15倍，而小兵认为中国目前的合理租售比应该是15～25倍。为什么呢，因为发达国家工资涨幅，房租涨幅都很低。应该是低1位数，而中国应该是低两位数。也就是业绩增速不同，PE自然就不同了。
15～25倍租售比是什么概念，基本上相当于熊市底部时期的公用事业股，4%～6%的派息，7%～12%左右的利润增长。
综合前面的分析，以深圳为例。分3种情况。
1. 如果调整1年内一步到位，从36倍PE调整到15～20倍PE，那么房价下跌幅度是40%～60%之间。
2. 如果调整周期长达3年，那么房价下跌幅度是25%～45%。
3. 如果调整周期10年，那么房价就不用下跌了。也就是今天的1线城市房价大概反应了8～10年后的收入水平。
当然，中国历来都是一管就死，一放就乱。所以第三种情况基本不会出现，应该是第1种或者第2种。也就是30%～60%之间，历时1～3年。
有人说，那房价会不会阴跌10年呢。当然不会，因为目前的中国发展阶段，房租一定会持续的上涨的，以略低于或者等于收入的增速上涨。如果阴跌10年，而房租上涨10年，那么10年后租售比就是个位数了。
房租为什么能上涨？人均收入上涨，物价上涨，房租如何不涨呢？
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也可以想象，当房产不能升值，甚至不能保值的时候，而且这种情况一旦持续，那么社会的存量房，社会的空闲房，都会慢慢到拿到市场上交易。而且无论如何10年后，城市人口可能0增长，甚至慢慢负增长。人均收入，人均消费低单位数增长的时候，20年后老龄化开始严重的时候。会有很多无法避免的事情发生。
美国有大量的青年移民，印度有着全世界最佳的人口年龄结构。
中国呢，只有“人多力量大”和“计划生育”，强烈碰撞引起的持续50年以上的，问题。
在中国的人均收入和消费人群同时发生滞涨的时候，衰退和萧条是看得见，但又无法避免的。
就像日本，就像意大利，幸福的萧条，萧条的时候，1/2的人仍选择去国外度假。
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【备注】该文章来源于http://blog.sina.com.cn/s/blog_5b4e59fd0102du2l.html，爱股网不对其内容负责。请各位运用独立思考的能力，去其糟粕、取其精华。 | 
发表于 2012-1-10 23:04:19
